Odkiaľ sa vzala jednoposchodová Amerika?

2024 Autor: Seth Attwood | [email protected]. Naposledy zmenené: 2024-01-10 22:22

Historický prehľad vývoja spacích oblastí Spojených štátov, ktorý sa začal počas industrializácie.

Výstavba obytných oblastí v Spojených štátoch začína rozvojom pôdy a prípravou lokality. Pozemok sa rozdelí na jednotlivé parcely, upravia sa ulice, vybudujú sa kanalizácie a dažďové zvody, privedú sa elektrické siete, plyn a telefónne vedenie a až potom sa začína s výstavbou rodinných domov. Takéto pozemky pripravuje a zastavuje jedna firma a o takejto výstavbe som už podrobne písal, no nie vždy to tak bolo.

Dnes rozpoviem príbeh „Amerického sna“v priebehu rokov 1900 – 40 a zvážim možnosti takejto výstavby pre obyvateľov z finančného hľadiska.

1. Až do dvadsiateho storočia bola väčšina obytných oblastí relatívne malá a nové oblasti sa rozširovali okolo existujúcich oblastí predlžovaním existujúcich ulíc. Neexistovali žiadne vládne požiadavky na vývojárov. developerské spoločnosti v podstate neexistovali. V tom čase boli kvôli zachovaniu krásy prísne regulované len budovy v centrálnych častiach mesta.

2. Firmy predávali pozemky na individuálnu výstavbu a po kúpe pozemku si samotný majiteľ objednal dom pre seba u ktorejkoľvek stavebnej firmy. Firmám predávajúcim pozemky bolo po čase jasné, že oveľa výhodnejšie bude namiesto jednotlivých parciel predávať pozemky v oblastiach s hotovou infraštruktúrou. Tak sa zrodil pojem „okresná výstavba“.

3. Niektoré z prvých štvrtí tohto typu postavili v roku 1927 dve nezávislé spoločnosti pod vedením dvoch architektov – E. Boston pri meste Baltimore a D. Nicholas na predmestí Kansas City.

4. Okresy mali okolo 6 000 domov, v ktorých žilo 35 000 obyvateľov. Pretože rozvojové územie bolo v oboch prípadoch veľmi rozsiahle, potom developer musel riešiť množstvo nových problémov pri výstavbe kompletnej infraštruktúry územia v podobe škôl, obchodov, priľahlých administratívnych budov. V tomto prípade nestačili len technické a komunikačné linky a potom sa architekti rozhodli zaviesť prvé štandardy pre rozvoj priestorov na spanie.

5. Zrodilo sa tak niekoľko združení architektov a staviteľov, ktoré dnes regulujú väčšinu aspektov výstavby obytných štvrtí, a to National Urban Planning Association a American Institute of Urban Development. Okrem nariadení a zákonov týkajúcich sa stavebných noriem združenia pomáhali novým spoločnostiam vytvárať návrhy a dispozičné riešenia, čo v mnohých ohľadoch pomohlo potenciálnym kupcom, napr. spoločnosti začali poskytovať hlavný plán rozvoja kupujúcich.

6. Ale s príchodom hospodárskej krízy bola otázka výstavby obytných oblastí dočasne zmrazená: väčšina ľudí sa ocitla v situácii bez peňazí. Otázky ďalšieho zveľaďovania priestorov museli byť dočasne odložené na lepšie časy. Prezident G. Hoover v roku 1929 začal zvolávať pojednávania o bytovej otázke, a to práve v momente, keď sa kríza len začínala a stavebné firmy začali pre platobnú neschopnosť obyvateľstva narýchlo zmrazovať stavebné projekty. No pred príchodom F. Roosevelta do administratívy neboli prijaté žiadne kardinálne zákony.

7. Domy vtedy majitelia skupovali okamžite, takže bývanie vo vilových štvrtiach si mohli dovoliť len bohatí a dobre situovaní ľudia, takýto život si nemohla dovoliť ani stredná vrstva. Medzi rokmi 1910 a polovicou 20. rokov 20. storočia banky požičiavali súkromné hypotéky jednotlivcom s dobrou platobnou schopnosťou na obdobie od 2 do 5 rokov, ale takéto úvery boli pre strednú triedu stále „drahé“. Aj keď stojí za zmienku, že prvé masívne pokusy o požičiavanie peňazí obyvateľstvu sa uskutočnili už v roku 1932 po tom, čo vláda prijala zákon o pôžičkách na súkromné nehnuteľnosti.

8. Už v roku 1933 v dôsledku platobnej neschopnosti domy prijaté na pôžičku v roku 1932 majitelia opúšťali asi 1000 za deň. Nie je prekvapujúce, že prezident F. Roosevelt pri svojom príchode do Bieleho domu videl jednu zo zložiek ekonomického oživenia v poskytovaní dobrého bývania obyvateľom. Prezidentská administratíva povedala: ak sú ľudia šťastní doma, budú šťastní aj v práci.

9. Preto 27. júna 1934 vláda podpísaná prezidentom prijíma jeden z najdôležitejších zákonov na výstavbu obytných štvrtí - Federálny zákon o pôžičkách obyvateľstvu na nákup súkromných nehnuteľností.

10. Prvýkrát v histórii krajiny mohli majitelia domov ochrániť svoje hypotéky pred rastom alebo poklesom cien o 80 % a samotný úver vydávala vláda na obdobie 15 rokov za 5 % ročne.

11. Samotný program trval 3 roky, ale práve v týchto troch rokoch dostáva obyvateľstvo strednej triedy po prvýkrát možnosť kúpiť si dom na predmestí, dochádza k prudkému nárastu výstavby obytných oblastí. Práve v tomto období sa zrodil pojem „americký sen“.

12. Do tretieho roku existencie programu sa úroková sadzba znížila na 3% a doba splatnosti úveru sa zvýšila na 20-25 rokov a tí, ktorí dostali úver s vyššou sadzbou, mohli podstúpiť refinancovanie.

13. Ďalšia etapa zintenzívnenia výstavby spadá do obdobia 2. svetovej vojny, kedy sa postupne začali vracať jej účastníci, ktorým štát poskytol nielen pomoc vo forme rôznych dotácií, ale zabezpečil im aj dobrú prácu.. Vojnoví veteráni boli vždy najatí ako prví. Mimochodom, táto zásada platí dodnes. Výstavba domov pre vojenský personál sa ešte viac zrýchlila po zákone o pomoci veteránom z roku 1944 alebo takzvanom zákone o „právach vojenského personálu“, ktorý zaručoval nízkoúrokovú hypotéku od štátu na kúpu nehnuteľnosti po skončení platnosti armády. zmluva a prepustenie vojenského personálu.

14. Prvé masívne štvrte s kompletnou infraštruktúrou začínajú prekvitať v Kalifornii, kde bolo v rokoch 1941 až 1944 postavených 2300 domov pre vojnových veteránov.

15. V tomto čase začínajú firmy stavať štvrte v dnes už známom usporiadaní s parkami, administratívnymi budovami, školami, obchodmi, škôlkami.

16. Spacie zóny už nie sú okresmi, ale stávajú sa samostatnými mestskými jednotkami s vlastnými menami, PSČ, telefónnymi číslami. Väčšina obyvateľov takýchto oblastí pracuje v meste, no časť obyvateľstva získava prácu priamo v týchto oblastiach. Malé podniky sa začínajú rozširovať z centier miest do ich okrajových častí, čo ešte viac podporuje rozvoj obytných štvrtí.

17. Zároveň sa začínajú sprísňovať požiadavky na využívanie pôdy, prvé takéto zákony boli prijaté už v roku 1909. Účel prijatia zákonov sa zredukoval predovšetkým na udržiavanie priestorov na spanie v čistote a poriadku. Napríklad bolo zakázané umiestňovať továrne v okruhu 20 km od obytných oblastí. Nárazníkovou zónou boli administratívne budovy či sklady, ako aj obchodné reťazce.

18. Prijatím zákonov na reguláciu využívania územia sa stavebníci vrátili k otázke revízie dizajnu priestorov na spanie a vytvorenia útulnosti a krásy v ich vnútri, a to nielen vo forme parkových zón, ale aj v podobe zlepšenia dizajnu. rodinných domov a plánovanie ulíc, vytváranie umelých nádrží a rekreačných oblastí.

19. V ďalšej časti vám poviem o vývoji priestorov na spanie na základe vývoja amerických dopravných systémov a potom si povieme niečo o dizajne a usporiadaní priestorov na spanie.

Fotografie zobrazujú jedno z predmestí Houstonu.

So začiatkom industrializácie Spojených štátov sa mnohé rodiny začali sťahovať na predmestia. Bolo to spôsobené dvoma faktormi: po prvé, veľké popredné mestá sa zmenili na priemyselných a rušných gigantov, mnohým obyvateľom sa stalo nepríjemné žiť medzi hlukom a priemyslom. Druhým bol Ford a cesty, ktoré vymazali závislosť od verejnej dopravy a potrebu bývania v blízkosti práce. Romantické tiché predmestie so súkromným domom, obklopené tichom a zeleňou, sa pre mnohých stalo snom a obrazom ideálneho života, „americkým snom“.

1. Mimochodom, dávno pred objavením sa áut vo veľkom počte a ciest, v polovici 19. storočia, už existovali nejaké náčrty architektúry a rozloženia priestorov na spanie. Jednou z prvých prác v USA na túto tému bola kniha Andrewa Downinga s názvom „Kurz teórie a praxe krajinných záhrad“. V tejto knihe Andrew opísal rozloženie a konštrukciu priestorov na spanie s ilustráciami a mnohými malými detailmi, ako napríklad ako vysádzať stromy alebo ako by mali byť usporiadané ulice. Ale táto práca sama osebe nebola v tejto oblasti prvá, vo Veľkej Británii už v tom čase existovalo pomerne veľa architektonických a inžinierskych esejí a kníh na túto tému. Hoci samotná myšlienka nebola vôbec nová, prvá prímestská oblasť bola postavená v Brooklyne už v roku 1819. Na 60-akrovom pozemku bolo niekoľko rovných uličiek, 50 stôp krát 100 stôp. Mimochodom, 50-stopový pozemok je dnes stále jedným z najpopulárnejších na súkromnom trhu s bývaním spolu s 55 a 60-stopovými pozemkami.

2. Hodnota tejto knihy bola v tom, že Andrew ukázal bežnému obyvateľstvu (a nielen architektom a inžinierom), že dom „od obrazu“, o ktorom mnohí snívali, môže byť nielen pre veľmi majetných ľudí, ale aj pre strednú triedu. V najbližších desaťročiach sa táto myšlienka dostane hlboko medzi masy. V roku 1869 sa objavilo jedno z najväčších predmestí Brooklynu s 500 akrov pôdy rozdelenými na podobné pozemky. Oblasť dostala názov „Garden City“. Domčeky sa nachádzali na rovných uliciach, areál bol už vysadený vzrastlými stromami, boli tam záhrady, cestičky na prechádzky a iné maličkosti rozprávkového života. Od tohto momentu sa takéto usporiadanie začalo rozširovať za hranice Nového Anglicka. V roku 1907 sa v Kansase objavila podobne plánovaná štvrť s názvom Village Club. Ale v týchto oblastiach bol jeden problém - rovné ulice na spanie vytvárali pocit života na rušnej ulici a uberali útulnosti dedinského domu. Riešenie problému bolo vo vzduchu, veľmi blízko.

3. V 90. rokoch 19. storočia myšlienka súkromného domu niekde v lese medzi komármi medzi masami úplne zmizne. Staré princípy nahradila myšlienka plánovania predmestí na spanie a ich budovania s kompletnou infraštruktúrou a modernizáciou. Takto vyzerala jedna z oblastí vybudovaných v roku 1884 v St. Louis v štáte Missouri. Prítomnosť rovných ulíc nie je najlepším riešením pre priestor na spanie.

(Litografia od Gasta, s láskavým dovolením Missouri Historical Society, neg. 21508)

4. A toto je pokročilejšia oblasť, s moderným usporiadaním - výstavba sa začala v roku 1869 v štáte Illinois, na predmestí Chicaga. Postavme sa pri tejto oblasti podrobnejšie, pretože išlo o prvú hromadnú zástavbu areálu v modernej podobe, dnešné dispozičné riešenie sa od tohto územia príliš nelíši. V skutočnosti to nie je prvá pokročilá oblasť. V roku 1851 bola v Ohiu postavená malá testovacia oblasť so zakrivenými ulicami, ktorá dostala názov Glendale. Predmestská oblasť Chicaga však bola prvou veľkou metropolitnou oblasťou so sofistikovaným rozvojom plánovaným na dnešnú úroveň. Po prvé, pri výstavbe na mieste hustého lesa boli vyrúbané len plochy potrebné na výstavbu, čím zostalo veľké množstvo starých stromov nedotknutých. Okrem toho mala oblasť kopce a neďalekú rieku, ktorá poskytovala oblasti skvelý výhľad. Po druhé, celá oblasť mala hmotu zakrivených ulíc, ktoré vytvárali pocit ústrania, a po tretie, všetky pozemky boli rozdelené na netradičné, nerovné „kúsky“. Tento prístup odstránil geometriu a pocit bývania pozdĺž pravítka. A nakoniec, po štvrté, dizajn domov bol vyrobený individuálne a domy sa neopakovali ako kópia. Hlavným architektom oblasti bol Frederick Olmsted a jeho návrhy v Spojených štátoch budú v budúcnosti zahŕňať viac ako 450 podobných štvrtí v 29 štátoch.

Takto vyzerala plocha, sivá nepomaľovaná plocha v spodnej časti plochy je rieka.

(Plán s láskavým dovolením Frederick Law Olmsted National Historical Site; foto s láskavým dovolením National Historic Landmarks Survey)

5. Začiatkom 30. rokov 20. storočia sa smer architektúry a plánovania prímestských oblastí úplne sformoval nie teoreticky, ale na papieri, vo forme rôznych prvých kódexov a noriem, ako aj kníh: prístupové cesty z rýchlostných ciest do ulíc na spanie, odrezané radom obchodov, zakrivenými tichými uličkami na spanie, s veľkým počtom slepých ulíc (na odrezanie tranzitného prúdu áut), otvorenými priestranstvami so stromami a vodnými plochami, domami s otvorenou fasádou a individuálnou architektúrou, ale rovnaký štýl a materiály.

6. Národný zákon o vlastníkoch domov z roku 1934 ukončil dohodu. Týmto aktom bola zriadená Federálna správa majiteľov domov. Bolo potrebné dostať sa z depresie, a predovšetkým zabezpečiť ľuďom bývanie. Na tento účel vláda stanovila pravidlá a zákony týkajúce sa financovania súkromných osôb pri kúpe domu, oceňovania nehnuteľností, úverov a súkromných investícií do nehnuteľností, stanovila pravidlá pre budovanie súkromných sektorov a požiadavky na poistnú povinnosť pre súkromné osoby. bývanie a administratíva sa starala o celú túto ekonomiku. Vedúcim administratívy sa stal Steward Mott, jeden z najskúsenejších a najtalentovanejších krajinných architektov. Od tohto momentu museli súkromné firmy žiadať administratívu o schválenie plánu výstavby nových plôch. Na druhej strane, administratíva stanovila prísne požiadavky na plánovanie okresov, čo núti spoločnosti nielen raziť domy, ale vytvárať krásne štvrte s úplným zlepšením. Od roku 1936 do roku 1940 administratíva vydala množstvo ryaikodov, ktorým sa museli podriadiť všetky vývojové spoločnosti. Poďme sa pozrieť na hlavné body týchto návodov týkajúcich sa architektúry, ktoré sú platné dodnes (s menšími úpravami).

7.

1. Súkromné areály by sa mali nachádzať na miestach vhodných na bývanie bez ujmy na zdraví (hovoríme o tom, že napríklad pri hutníckom závode nie je možné postaviť štvrť).

2. Oblasti by sa mali nachádzať na miestach vhodných na bývanie, s minimálnym rizikom pre život obyvateľstva (z toho vyplýva, že by ste nemali stavať oblasti na miestach neustálych hurikánov, v záplavových alebo smogových zónach, eggey, ahoj Louisiana a Kansas).

3. Každý okres by mal mať kompletnú infraštruktúru určenú pre obyvateľov (školy, škôlky, nemocnice, cesty, MHD a pod.).

4. V území by mala byť zahrnutá výstavba všetkej potrebnej priemyselnej infraštruktúry (čistiarne, kanalizácia, drenážne kanály na odvádzanie silných dažďov a pod.).

5. Podanie do zonácie miest, tzn. nemôžete stáť tam, kde bol pozemok určený na niečo iné, ako sú obchodné centrá, administratívne budovy atď.

6. Ochrana cenotvorby, t.j. domy by mali byť postavené podľa jednotného plánu tak, aby ich cenová línia bola približne rovnaká, bez výrazných odchýlok. Na to boli prijaté rôzne zákony, napríklad o veľkosti pozemkov, odsadení od okraja pozemku (teda veľký dom sa nedá postaviť na pozemku 55 stôp, pretože bude nesedí kvôli prehĺbeniu), kvalite a druhu materiálov.

8.

7. Kompletný finančný plán prevádzky areálu – tzn. developer musí všetky finančné výdavky na údržbu areálu koordinovať s mestom, ktorému bude areál prenajatý. Patria sem náklady na údržbu areálu, údržbu všetkej infraštruktúry, náklady na opravy, náklady odvetví, ktoré negenerujú priame príjmy, ako sú detské ihriská a športoviská, či údržba skrášľovania. Na základe týchto výpočtov bola vypočítaná daň z pobytu v okolí a rast cien domov. Mimochodom, pre tých, ktorí nevedia, každý majiteľ súkromného domu platí dane ročne každej miestnej správe. Dnešné dane v Houstone sa pohybujú od 3 do 5 % z odhadovanej hodnoty domu. Tie. ak je váš dom na dnešnom trhu ocenený na 500 000 USD, vaša ročná daň bude v priemere 15 000 USD. Tieto peniaze idú na údržbu oblasti, školy, opravy ciest atď. O finančnej stránke a oceňovaní domov budem hovoriť neskôr.

8. Súčasťou normy sú aj výpočty na výstavbu komunikácií, počet ich jazdných pruhov, architektúru ciest, zákruty, stúpania a klesania, veľkosť blokov, prítomnosť parkov a športovísk, závlahu územia, kanalizáciu, kanalizáciu, kanalizáciu, kanalizáciu, kanalizáciu, kanalizáciu, kanalizáciu, kanalizáciu, kanalizáciu, kanalizáciu, kanalizáciu, kanalizáciu, kanalizáciu, kanalizáciu. elektrika atď.

9. Toto je druh neporiadku, ktorý novovzniknutá administratíva narobila za pár rokov. Teraz mohli stavebníci získať výhodnejšie investičné podmienky, vyriešili sa mnohé stavebné problémy a koordinácia medzi mestskými úradmi a stavebníkmi. Okrem toho sa Mottovi podarilo prinútiť federálnu vládu, aby prijala zákony o zakrivených uliciach. Pripomínam, že od postavenia New Yorku sa inžinieri do pravítka veľmi zamilovali a ani netušili, že ešte existuje niečo ako kompas. Všetko, čo sa dalo urobiť priamo, sa teda robilo priamo a zakrivené ulice boli vnímané ako senzácia a prielom do budúcnosti. Zakrivené ulice majú oproti rovným veľa výhod, po prvé, ako som už spomínal vyššie, vytvárajú útulnú atmosféru a uberajú z pocitu bývania na rušnej ulici. Po druhé, zakrivené ulice sú oveľa vhodnejšie v oblastiach s reliéfom, pretože Uhly sklonu svahov ciest je možné ovládať ohýbaním okolo kopcov. Po tretie, zakrivené ulice znížili náklady na výstavbu komunikácií a ciest na miestach s úľavou. Nakoniec vytvorili bezpečnejšiu premávku, pretože výrazne klesol počet križovatiek v internátnych priestoroch a zvyšuje sa pozornosť vodiča počas jazdy. Počnúc rokom 1940 boli zakrivené cesty legalizované a teraz sú tiež jednou z požiadaviek na dizajn priestorov na spanie.